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Juicio de Arrendamiento

Juicio de Arrendamiento

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Preguntas tales como: ¿Qué puedo hacer en caso de incumplimiento de mi arrendatario?; ¿Qué hacer en caso de que me rentas? Son preguntas comunes que nos llegan a nuestro estudio. Es por ello que con Clark & Cía Abogados usted contará con un equipo especialista en la solución de estos problemas​ y expertos en materia de juicio de arrendamiento. En este sentido dejamos este modesto apartado con las más comunes preguntas en materia de arrendamiento:

 

A. ¿Qué es el contrato de arrendamiento? ¿Es importante que esté escrito?

Conforme a lo preceptuado en el art. 1915 del Código Civil se define al contrato de arrendamiento como: “Un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. “

En otros términos y para el propósito que nos interesa, es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir de manera temporal el uso y goce de un bien mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado, llamado renta.

En cuanto a la importancia de que esté escrito, esta es evidente. En efecto, conforme a la regulación por la ley 18.101 y a lo preceptuado por los arts. 1708 y 1709 del Código Civil:

  1. De no estar escrito, se presume que la renta es la que indique el arrendatario.
  2. Exista una limitación a la prueba de testigos, respecto de los contratos no escriturados, ya que la entrega o promesa de una cosa que valga más de 2 UTM no puede probarse por testigos.

B. ¿Cuáles son las obligaciones de las partes en un contrato de arriendo?

Las obligaciones de las partes en un contrato de arrendamiento son las siguientes:

Obligaciones del arrendador (persona que da en arriendo un bien):

  • Entregar la cosa arrendada
  • Mantenerla en estado de servir para el fin que ha sido arrendada
  • Liberar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada

Obligaciones del arrendatario (persona que paga una renta por el uso de un bien dado en arrendamiento):

  • Pagar la renta de arrendamiento.
  • Usar la cosa arrendada según los términos del contrato.
  • Cuidar la cosa.
  • Realizar reparaciones por deterioros consecuencia del normal uso de la cosa arrendada.
  • Restituir la cosa arrendada.

C. ¿Qué pasa sí el arrendatario no quiere pagar e irse del inmueble?

En caso de que su arrendatario le deba rentas de arrendamiento y/o consumos básicos, debe hacerse de inmediato el desahucio (es decir, la noticia anticipada que debe dar el arrendador al arrendatario de que no desea perseverar en el contrato).

Este debe ser puesto al arrendatario por notificación judicial o bien a través de una notificación efectuada por un notario. Sin perjuicio de que las partes en el contrato pacten de que este se puede realizar por carta certificada. Por su parte, en la demanda de demanda de término de contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas se puede solicitar, en caso de que el arrendatario enerve la acción pagando lo adeudado.

Tenga presente que si el monto del arriendo es inferior a 4 UTM, no necesita la representación de un letrado. Para montos superiores se requiere la representación de un abogado.

D. ¿Qué documentos son necesarios para iniciar un juicio de arrendamiento?

Los documentos necesarios para poder iniciar el juicio son los siguientes:

  • Copia del contrato de arrendamiento (si lo hay)
  • Certificado de dominio vigente de la propiedad, o copia de la inscripción de dominio
  • Recibos de pago de renta de arrendamiento, o copia de los comprobantes de depósito
  • Detalles de los consumos básicos, emitidos por las empresas pertinentes (agua, luz, gas, etc.)
  • Lista de los testigos que declararán en el juicio de arrendamiento.

E. ¿Cuántos meses de morosidad deber antes de hacer una demanda?

La ley da derecho al arrendador a entablar un juicio de arrendamiento después de un período entero de mora, o sea, si el pago del arriendo es mensual, basta con un mes sin que se haya pagado la renta.

F. ¿Qué se necesita para poder ganar favorablemente un juicio de arrendamiento?

Se debe de probar de manera fehaciente la morosidad del arrendatario. Si usa testigos para probar (lo que suele suceder en caso de que el arriendo no se haya escriturado), éstos no pueden ser más de cuatro, cuyos nombres deben estar incluidos en la demanda.

G. ¿Puedo pedir al arrendatario moroso el pago de los consumos básicos atrasados?

Sí, el arrendatario debe pagar todas las cuentas morosas incluso las que se devengan durante el transcurso del juicio. Asimismo, el arrendador esta facultado para poder notificar a las compañías de consumos básicos (luz, agua, gas, etc.) de que hay una demanda en proceso, quedando sólo el arrendatario cómo responsable del pago de las cuentas, conforme a lo indicado en el art. 14 de la ley 18.101.

H. Si el arrendatario es condenado a pagar, ¿debe hacerlo con intereses y reajustes?

Sí, el arrendatario deberá pagar reajustado conforme al interés, el cual se calculará conforme a la variación de la UF entre la fecha en que el pago debió hacerse y la fecha en que efectivamente se hizo. Asimismo, deberá pagar las costas personales y procesales ocasionadas durante el litigio.

I.  Una vez finalizado el juicio ¿se puede solicitar que el arrendatario abandone el inmueble?

El juez puede dictar como sentencia que el arrendatario entregue la propiedad en un plazo máximo (contando solicitudes de prórroga) de quince días. Si llegado el día el arrendatario no ha entregado la propiedad, el juez puede ordenar el lanzamiento, que debe ser apoyado por la fuerza pública.

J. ¿Cuánto tiempo dura aproximadamente el juicio de arrendamiento?

Un juicio de esta naturaleza suele tener una tramitación más abreviada que los otros juicios civiles. Por lo general suelen tener una duración de 5 a 6 meses, lo que dependerá de las notificaciones y otras gestiones, así como de la diligencia del abogado respectivo en la tramitación de la causa. 

K.  ¿Se puede asegurar el pago de las rentas adeudadas, aún antes de iniciar un juicio de arrendamiento?

La respuesta es que sí, el arrendador tiene variadas alternativas para poder garantizar o afianzar el pago de las rentas impagas.​​​

En este sentido el arrendador:

  • El arrendador tiene derecho legal de retención sobre los muebles que guarnezcan la propiedad arrendada. Lo anterior, viene dado por que la ley presume que los muebles son de propiedad del arrendatario, y en consecuencia a fin de evitar.

Ahora bien, el derecho legal de retención consiste en la facultad que tiene el arrendador de conservar en su poder y mientras el arrendatario no pague las rentas adeudadas las pertenencias de este.

  • El art. 598 del CPC establece que el arrendador podrá solicitar auxilio a la fuerza pública para impedir que se saquen los bienes de una propiedad arrendada. Este auxilio solo dura dos días, salvo que se exhiba orden de retención de un Tribunal.

L. ¿En qué consiste el lanzamiento de la propiedad dada en arrendamiento?

​Esta situación viene dada cuando el Tribunal, en su sentencia, accediendo a las pretensiones del arrendador desaloja al arrendatario, el que al no desalojar el inmueble voluntariamente, es sacado por una orden expedida por el Tribunal, siendo apoyada por la fuerza pública.

M. Tramitación del juicio de arrendamiento​

La regulación de esta materia está regulada por lo indicado en la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, modificada por la ley 19.866.

La tramitación básicamente es la siguiente:

  1. El art. 8 N° 1 de la Ley señala que el procedimiento es verbal, pero que las partes pueden presentar minutas escritas en donde se establezcan los hechos y las peticiones que se indican al Tribunal. En la práctica las demandas y actuaciones son escritas. Cabe tener presente, que la ley permite la comparecencia personal, cuando lo adeudado sea inferior a 4 UTM.
  2. Una vez interpuesta la demanda, el juez debe citar a un comparendo de contestación, conciliación y prueba al quinto día hábil después de la última notificación, plazo que no tiene aumento alguno.
  3. En cuanto a las particularidades del procedimiento cabe tener presente que no es necesario que el demandado se encuentre en el lugar del juicio para practicar la notificación del art. 44 del CPC (pegar copia de la demanda y su proveído). En este punto se presume de derecho (es decir que se presume sin admitir prueba en contrario) que el domicilio del demandado corresponde al de la propiedad arrendada.
  4. La libertad probatoria es amplia, con la particularidad de que, de presentarse prueba testimonial, la parte que los presenta la nómina de la lista de testigos hasta las 12 del día, del día anterior a la audiencia, pudiendo presentar hasta 4 testigos. Por su parte, la ley señala que la prueba se valorará conforme a las reglas de la sana crítica.
  5. En la audiencia de contestación lugar y prueba, ésta tendrá lugar con las partes que asistan. Se iniciará con la relación verbal de la demanda, y de la contestación del demandado (Artículo 8 N ° 4) procediendo acto seguido al llamado de conciliación. Si existe demanda reconvencional y ella es contestada en la audiencia, deberá llamarse a conciliación una vez que ambas sean relatadas.
  6. A su turno, si la conciliación no se produce, el juez deberá acto seguido, fijar los puntos de prueba y procederá a la recepción de la prueba ofrecida en la demanda.
  7. En relación con la producción de la prueba, la idea es que ésta se rinda en la audiencia respectiva. Si hay medios de prueba que se alcancen a rendir prueba que no alcancen a rendirse en alguna de las audiencias, la ley permite que el juez de oficio o a petición de parte decretar los medios de prueba que estime pertinentes.
  8. Concluida la prueba las partes deben ser citadas a oír sentencia (artículo 8 N ° 7), considerando que esta resolución debe ser adoptada al finalizar la audiencia y no en un tiempo posterior.
  9. En cuanto al contenido de la parte resolutiva, la sentencia debe pronunciarse sobre la acción deducida y sobre los incidentes, o sólo sobre éstos cuando sean previos o incompatibles con aquella.
  10. El recurso de apelación se limita a la sentencia definitiva de primera instancia y a las resoluciones que pongan término al juicio o hagan imposible su continuación. Se otorgará en el solo efecto devolutivo, recurso que tendrá preferencia para su vista y fallo, lo que significa que no se suspende la ejecución de la sentencia.
  11. Ahora bien, por lo general, la sentencia definitiva de primera instancia en caso de no interponerse ningún recurso, fija un plazo de 3 días al arrendatario para abandonar la propiedad, sin perjuicio de que de no cumplirse voluntariamente dicho plazo, se decrete el lanzamiento de la propiedad.

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